事前審査に通らない理由とは？事前審査ってたくさん出していいの？
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元不動産営業が教える不動産の買い方。今回は住宅ローンの事前審査編です。
前回のブログで返済負担率30％以下で借入希望額の算出が出来た方、借り入れ希望銀行に事前審査を出してみましょう。…の前に詳しい解説をしますね。
事前審査とは
又の名を仮審査と言いますが、そもそも何故こんな物があるのかからお話しします。
事前審査と言うくらいなので、不動産の購入が進んでいくと、その後とあるタイミングで本審査という物を行っていただく事になります。
しかし、そのタイミングが実は面倒で、土地購入の契約や建物の建築契約を結んだ後でないと、本審査は行えないんです。本審査には、それら契約の契約書が必要であり、必然と契約後でないと審査できないのですが、契約後に初めて審査するのだと、否決される可能性も十分にあり、万が一否決されると、ありとあらゆる方面で面倒くさい。考えるだけでもめんどくさいし、ここに書いていくのもめんどくさい。
そこで、契約前に仮にでも審査しとけば、否決となっても、そこまで手間はかからないよねってことで事前審査が出来たのだと思います。事実は分からんのですが。
そんな事前審査ですが、どのような物かと言いますと
銀行に「〇〇〇万円貸してくれ！」と申請し、銀行が〇か×か稀に△で回答をしてくる物と思ってください。
ここで〇が出てくれば問題ないです。事前審査で通過して、本審査で否認されることは聞いたこと無いです。(事前審査で虚偽の申請とかをしていたら別)
△は減額回答で、希望額満額は貸せないけど、減額した金額だったらOKだよという内容。30％以内に収めていれば、ほぼ見ない回答ですし、信用情報的にもOKは出ている状態なので金額だけ再考すれば問題ないです。
問題は×であった場合。原則、銀行は否決された際の理由を教えてくれません。過去の情報を遡ったりして検討していく必要があるのですが、主な否決理由を書いていきます。
事前審査が通らない理由
現状の属性不足
正社員ではなく、契約社員の方が申請したときに多いケース。銀行は返してもらえる見込みが高い方に貸すので、立場が不安定で将来性が不透明な方は敬遠される傾向が強いです。ただ、このケースは借入先を検討しなおせば、まだ見込みが立つので絶望するには早いかも。
また、転職したばかり(1年以内)の方は審査に通らないと聞きますが、それが全てではありません。例えば、自身のキャリアアップの為の転職であれば、問題なかったりします。状況次第ですが、転職を理由にして諦めている方は一回相談してみるといいかもです。
過去の信用情報に問題あり
前回書いた方のように、過去に問題を起こした場合はこれ。誰にでもあり得る否決理由。心当たりがある方はマシだが、そうでない方が多い。審査銀行替えれば通過する事も稀にあるが、基本的にはブラックリストから外れるのを待つしかない。
私のお客様で、これが原因で店舗でガチ喧嘩になった時があった。あの夫婦は元気だろうか。
片方に引っ張られてアウト
かなり珍しい例ですが、連帯債務など夫婦連名で審査を出す際、どちらかが信用情報などで引っかかっていると、それに釣られてもう片方も巻き込まれアウトになるというパターン。あまり気にしなくていい例です。
健康面でアウト
これってかなり重要。信用情報云々は有名な話なので知っている方も多いでしょうが、健康面まで気にして申請する方は少ないのではと思います。事前審査の段階では健康問題まで求められる事は無いことが多いですが、本審査のときには健康面も審査対象です。なので、先に確認しておいて損はないです。
なぜ、健康面まで求められるかというと、住宅ローンには基本的に団体信用生命保険という保険がついています。一定条件の下で、借り入れた方が亡くなった際は、住宅ローンの残りが0になるという生命保険ですのでその分の審査となります。
が銀行側からするとっ借り入れた方への保険の為というよりは、将来健康を害して働けなくなり、返済が滞る可能性がある人を排除したいという意図があるように思います。鬱病で休職していた方は基本的に難しいと思ってください。
過去、病気をしたことがある方、現在治療中の方、薬などを服用されている方は事前審査の際に申し出る事を強くお勧めしておきます。
事前審査の提出先
ほとんどの方が勘違いされているのですが、事前審査はほとんどの銀行に同時に出すことが出来ます。貴方のお住いの地域にも、都銀や地銀であったり信用金庫、労働金庫、農協などがあると思いますが、それら全てに出すことができ、なおかつ、それぞれで審査結果が異なる事が多くあります。
多くの方は自分が普段使っている銀行や、口座を持っている銀行でしか出来ないorいい結果が出ないと思っていますが、そうではありません。
今まで付き合いのある銀行は、その後何十年と自行を利用するお客様を確保しておく事が出来ますし、新しい銀行は新規のお客様を獲得するチャンスにもなっていますので、どちらでも歓迎される事でしょう。
そもそも、「多くの銀行に事前審査を出す必要があるの？」なんて方もいますが、逆に聞きたい。検討しない理由があるんですか？と。
土地を買う時も、住宅メーカーを選ぶ時も比較検討するのに、銀行を比較検討しない理由は無いですよね。実際、銀行によって事前審査の結果が違うんです。事前審査は〇か×か△だと書きましたが、実は〇にはまだ先があって、どれくらい金利を下げてくれるかという重要事項があります。その金利の下げ幅が銀行によって違うんです。そうであれば、一番金利の低いところを選びたいと思いませんか？
ちなみに、私の経験で銀行の比較をしなかったのはただ一つ。借り入れる方のお父様がとある銀行の重役だった時だけ。「初めて出世して良かったと思った」なんて笑っていたお父様が繰り出してきた金利は、普通に出しては不可能なレベルで低かった。他の銀行では絶対に勝負にならないし、そこまでしてくれたお父様を裏切れないと思い、初めて事前審査を一本だけにしました。
それ以外は皆さん複数の銀行に出してます。とある地銀の社員ですら、「自分の銀行では組みたくない(個人情報をあまり社内に知られたくないという意味)」と言い、複数に出し、結果的にライバル銀行でローン組んでました。
なので、少なくとも3つには出すようにしましょう。手間はかかりますが、事前審査にお金はかかりませんし。それどころか、ここで金利の低い所を選べれば、将来的に数十万円得するんですよ。
銀行のどこで受け付けてくれるのか
基本的に何処の支店でも受け付けてくれます。が、そもそも平日の3時までしか開いていない銀行の窓口に行くのは難しい事がほとんどですよね。また、普通の支店で働いている行員さんは、住宅ローンに不慣れな場合が結構多いです。下手すると、私よりも自分の銀行のローンに詳しくない方とかいらっしゃる。まあ、普段関わらない商品だからしょうがないとは思います。
なので、住宅ローンの相談含めて、事前審査に行くのであれば、ローン専用窓口がある支店に行きましょう。大体どこの銀行もローン専用の窓口を持っていて、土日も営業しているのです。(振り込みなどの通常業務は行っていないので注意)。
銀行名+ローンセンターとかで検索してくると、出てくると思います。
そこにいらっしゃる方々は、普段からローンに携わっているので、当たり前に詳しい。事前審査に行こうと思う方はローンセンターがおすすめです。ただ、事前に電話で確認してから言ってください。予約で埋まってしまうことも結構ありましたので。
必要な物
行くべき理由、場所は分かったと思いますので、事前に準備しておく事についてです。
多くの方にとって事前審査に必要なものは以下の通り。
・身分証明書(運転免許証)
・健康保険証
・印鑑(認印でいいが、シャチハタは不可)
・前年度の源泉徴収票(年収の根拠になるもの)
最近転職して、今の会社での源泉徴収が無かったり、不十分であったりする場合は直近3ヶ月の給与明細が求められたりします。
ちなみに、自営業や会社経営者の方は普段お世話になった銀行の担当者に相談しましょう。それらの方々は個人の収入というよりも、会社の業績の方がウェイトが重く、簡単には判別できません。自社の経理状況を把握している担当者に先ずはご相談されることをお勧めします。
まだまだ書きたいことありましたが、かなり長くなってしまうので分けたいと思います。
次回は事前審査にあたって決めておきたい事、自己資金について書いていきますのでよろしくお願いします。
