自己資金の注意点って？お金の出所に気を付けよう
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前回記事で事前審査の注意点とかを何となくでも把握してもらえたと思います。
事前審査にあたって借入額の他に決めておかないとならない事があります。
それは自己資金をどれくらい出すかです。
事前審査では自己資金をどれくらい出すのかも合わせて申し出る必要があります。
マイホーム用に貯金をしてきた人もいれば、貯金なんか無いっていう方もいます。どれくらい出すのが正解という金額は無いのですが、最高でもこれくらい出せるという金額は決めておくべきです。
そして、前々回の記事
にある通りに求めた借入金額と今回の自己資金を合わせて、不動産購入資金の上限と定めるのです。そして、その上限金額で事前審査をします。
事前審査に合格後、購入金額が申請金額を上回った場合、再申請が必要となるのですが、金額が減る分にはそういった再申請の手間は必要無いので、上限額か少し多めに申請しておくようにしましょう。
申請金額すべてを使いなさいという事にはならないので大丈夫です。
自己資金を考える際の注意点
さて、その自己資金ですが、パターン毎に何点か注意点があります。
ご両親から援助を受ける時
金額と使い道、使うタイミングに注意が必要です。「お金をあげる」という行為は例え身内であっても贈与税の課税対象となります。ただ、110万円以内なら基礎控除内ですので、課税はありません。110万円を超える場合、そこそこの金額が税金で取られる事になるのですが、その贈与を住宅購入に充てる場合、特例が適用され、控除対象金額が一気に増えます。
ここで、その金額について明言しないのはめんどくさい…ではなく、法改正や消費税の関係などで変更が比較的頻繁に行われるからです。また、新築であれば、その新築の仕様によって金額の幅が変わったり、中古住宅であれば、買う物件次第で適用できるかどうかが分かれたりと、多岐にわたりすぎて網羅しきれないのです。
ご両親から援助があるときは「贈与税 住宅 特例」で調べると出てくると思います。ご自身で判断できなくても、注意する必要があると意識していれば、誰かに相談できます。その相手は銀行でも、担当営業でもいいのですが、最悪なのは知らないままスルーし、払う必要のなかった税金を取られることです。
恥ずかしながら、私も営業に成りたてだった時に、上記で問題になりかけました。幸いにも上司が気付き、何も問題にはならなかったのですが、冷や汗をかいたのを今でも覚えています。貴方はそうならない様に自己防衛してください。
ちなみに、ご両親からの贈与は別問題が発生します。
それは、不動産選びに口を出してくる可能性が非常に高いという事。このケースはまた記事にしたいと思いますが、私も何回か苦労させられました。
借り入れ主とは別名義の口座からお金を出すとき
良くあるのは借り入れはご主人の名前で、自己資金は奥様の口座から出すというパターン。この場合、奥様の口座から出す金額が110万円を超えると、不動産の持ち分を奥様に与える必要が出てきます。
110万円というのは基礎控除の事なのですが、それを超える部分の持ち分を与えるとはどういう事でしょうか。
1人でお金を出し、不動産を購入する場合は、その不動産を所有名義はその個人一人のみで難しいことは何もないのですが、2人でお金を出す場合、お金を出し合った割合に応じてその不動産を所有する事になります。しかし、その割合に応じて土地を実際に分割する事は現実的ではないですし、家を分割するなんて不可能です。なので、不動産は一つだけど、所有は二人でしているという登録を行う事になります。その際にお金を出した分だけ所有しているという形式を取ります。
例えば、不動産1000万円で夫婦で500万円ずつ出した場合は、2分の1ずつ持ち分を持ちます。旦那が300万、奥さんが700万なら旦那が10分の3、奥さんが10分と7の持ち分となる訳ですが、そこで2分の1ずつの設定にしてしまうと、奥さんは700万出しているのに、2分の1(500万円分)の権利しか所有できないという事になり、残りの200万円分の権利を旦那に譲渡したとみなされ、贈与税がかかります。要は、お金を出した分だけ、持ち分を付けましょうという話です。
ちなみに具体的な持ち分の設定は自分で考えなくても大丈夫なケースがほとんどで、所有権の登録をする司法書士の先生が問題ないように決めてくれることがほとんどです。
いざ、提出へ
これまでの内容が決まったら、実際に銀行に行ってみましょう。訪問した際に、住宅ローンの説明が必要かどうか聞かれることがありますが、初めての時は聞いておくようにしましょう。自分が知らなかったことが出てくるかもしれないので。2回目、3回目となれば、住宅ローンの説明というよりは、その銀行独自を特徴など聞く様にしましょう。
後は教えて貰いながら申請用紙に記入し、結果を待つのみです。
結果はおおむね2日後には出ていると思ってください。私の時は次の日に出ている事も珍しくなかったです。郵送で知らされるか、電話が来るかします。
※余談ですが、電話が連絡がきたとき、掛けてきた人が自分の担当だった方ではなく、その方の上司と思われる人(課長や部長)だった場合、否決であるパターンが多いです。担当がお休みで、代わりに連絡しているだけのケースもありますが、否決されたときの連絡は上司が行うようですね。まあ私の地域だけの習慣だったかもしれないですし、だからどうしたって話でもないです。
認可の連絡が出た方は、これで初めて「買おうと思えば買える」状態になります。次のステップに進みましょう。
ようやく、物件についての話に移っていきます。
ダメだった方はその理由を探しましょうね。その内容は、また記事にしようかなと思います。
それでは
